- リフォーム業者って、どこも同じに見える
- 相見積は何社取ればいいの？多く取れば安くなる？
- 見積が「一式」ばかりで比べられない
- 一番安いところに頼んでいいのか不安
- 建設業許可って要るの？持っていない業者は違法なの？
- 現場に誰が来るの？営業の人がそのまま管理するの？
- アスベストの話を一切しない業者って大丈夫？
- 訪問販売で契約してしまった。解約できる？
- 保証は何年で、何が対象なの
- 口コミは信じていいのか、事務所が遠いと不利なのか
上記の様な悩みを解決します。
リフォーム業者の選び方は、調べれば「実績を見る」「相見積を取る」「口コミを確認する」といったチェックリストがいくらでも出てきます。ただ、それを全部やっても業者の良し悪しが判断できた気がしないのは、どれも外から見える情報の話で、工事を成立させている中身の話が入っていないからです。しかも記事を書いているのがリフォーム会社と一括見積サイトなので、自分たちに都合の悪い判断軸は当然出てきません。今回は依頼先の種類・チェックポイント・相見積・保証といった基本を押さえた上で、受注する側の記事では触れられにくい「500万円で変わる建設業許可の線引き」「見積書のどこを見るか」「石綿の事前調査が見積にあるかで分かること」「現場を誰が管理するのか」まで、施工の側から整理しました。
なるべく分かりやすい表現で記事をまとめていくので、はじめてリフォームを頼む方にも理解しやすい内容になっているかなと思います。
それではいってみましょう！
リフォーム業者の種類｜依頼先5つの得意分野
依頼先は、結論「5つの系統があり、工事の規模と内容で向き不向きがはっきり分かれる」という構図です。
同じ「リフォーム」という言葉でも、壁紙の張り替えと間取りを変える工事では必要な体制が違います。まず自分の工事がどの規模かを決めてから依頼先を選ぶ順番になります。
| 依頼先 | 得意な領域 | 価格の傾向 |
|---|---|---|
| リフォーム専門会社 | 部分から全面まで。改修のノウハウが蓄積している | 中間。会社ごとの差が大きい |
| ハウスメーカー系 | 自社が建てた住宅の改修。構造に詳しい | 高め。保証と体制は手厚い |
| 地元の工務店 | 木造の構造に手を入れる工事、増築、耐震 | 中〜安め。設計提案は会社次第 |
| 家電量販店・ホームセンター | 設備の入替（給湯器、キッチン、トイレ、内窓） | 安め。工事は下請けに出る |
| 設計事務所 | 間取りを大きく変える計画、意匠を作りたい場合 | 設計料が別途。施工は別発注 |
選び方の目安を1行で言うと、設備を替えるだけなら量販店系、間取りや性能に手を入れるなら工務店かリフォーム専門会社、意匠を作りたいなら設計事務所です。
リフォームとリノベーションの線引きはこちらで整理しています。
規模別にどんな工事があるかはこちらが参考になります。
僕の感覚だと、ここで一番もったいないのは「小さい工事を大きい会社に頼む」と「大きい工事を小さい会社に頼む」の両方です。設備の入替に大手の保証は要りませんし、逆に壁を抜いて耐震補強まで入る工事を、設備交換が主業の会社に頼むと構造の判断ができません。工事の中身と会社の主戦場を合わせるのが、一番外れにくい選び方だと思います。
まず確認する3つの資格情報｜建設業許可・業種・団体登録
最初に確認すべきなのは、結論「建設業許可を持っているか、どの業種で持っているか」です。
リフォーム業者のなかには建設業許可を持っていない会社が相当あります。これは違法ではありません。建設業法では「軽微な建設工事」だけを請け負う場合は許可が不要とされていて、その線引きが金額で決まっています。
| 工事の種類 | 許可が不要になる基準 |
|---|---|
| 建築一式工事 | 1件の請負代金が1,500万円未満（税込）、または延べ面積150㎡未満の木造住宅 |
| 建築一式以外の工事 | 1件の請負代金が500万円未満（税込） |
つまり内装や設備の工事なら、税込500万円未満の範囲では許可がなくても請け負えます。逆に言えば、500万円を超える工事を許可のない業者が請け負うのは建設業法違反です。判定は消費税込みで、施主が材料を支給する場合はその材料費と運送費も足して見ます。契約を2本に割って1件あたりを500万円未満に見せる方法も、実態が一体の工事なら通りません。
- 見積が500万円を超えるなら、建設業許可の有無を必ず確認する
- 許可はどの業種で取っているかも見る（内装仕上、大工、管、電気、塗装など業種別）
- 許可番号は各都道府県や国土交通省の検索システムで確認できる
- 住宅リフォーム事業者団体登録制度の登録団体に加盟しているかも判断材料になる
2つめの業種が見落としやすいところです。リフォームは内装、設備、電気、塗装と複数の業種にまたがるので、たとえば内装仕上工事業の許可しか持っていない会社が、500万円を超える管工事を単独で請け負うことはできません。工事の中身と許可業種が合っているかまで見ると、判断の精度が上がります。
建設業許可の要件や29業種の中身はこちらで整理しています。
一般建設業と特定建設業の違いはこちらです。
実務だと、許可の有無を聞くだけで業者の反応が分かれます。すぐに許可番号を出してくる会社と、話をそらす会社がある。金額が500万円に届かない工事でも、聞いてみる価値のある質問だと考えています。
見積書で見る4か所｜一式表記・数量・諸経費・別途工事
見積書は、結論「金額の合計ではなく、4か所の書き方を見る」のが業者を見分ける近道です。
同じ工事でも見積書の作り方は会社ごとにまるで違います。そして書き方には、その会社が工事をどこまで詰めているかが出ます。
| 見るところ | 良い見積 | 危ない見積 |
|---|---|---|
| 一式表記 | 工種ごとに数量と単価が入っている | 「内装工事 一式」で金額だけ |
| 数量 | 面積や本数が明記され、拾った根拠がある | 数量欄が空欄、または一式 |
| 諸経費 | 現場管理費・一般管理費が率と金額で分かれている | 諸経費の項目自体がない、または不明瞭 |
| 別途工事 | 含まれないものが明記されている | 何が別途か書いていない |
とくに4つめが後のトラブルに直結します。解体後の補修、廃材の処分、仮設の電気水道、既存設備の撤去、養生の範囲。これらが含まれるのか別途なのかを書いていない見積は、後から「それは別途です」と言われる余地を残しています。
- 一式表記が3か所以上あるなら、その部分の内訳を出してもらう
- 「含まれないもの」を書面で出してもらう（口頭の説明では残らない）
- 諸経費が異様に安い見積は、どこかに載せているか、後から追加になる
- 数量が明記されていない見積同士は、比較しても意味がない
3つめは意外に思われるかもしれませんが、諸経費は現場を管理する人の人件費や運搬費が入る項目です。ここがゼロに近い見積は、管理をしないか、他の工種に潜り込ませているかのどちらかです。安いことが良いこととは限らない、数少ない項目です。
改修工事という枠でどこまでが工事に含まれるかはこちらでも触れています。
現場目線で言えば、見積書の精度は現地調査の精度に比例します。1回しか来ていない、床下も天井裏も見ていない、それで細かい見積が出てきたら、それは調べた結果ではなく経験値からの当てはめです。悪いとは言い切れませんが、追加が出やすい見積の作り方だと感じます。
石綿の事前調査が見積に入っているか
これは施工側からしか見えない判別材料です。結論「石綿の事前調査費用が見積に入っているかどうかで、法令を追っている会社かが分かります」。
建物に手を入れる工事は、規模の大小にかかわらず石綿（アスベスト）の事前調査が必要とされています。さらに建築物については令和5年10月から、有資格者による調査が必須になりました。加えて改修工事では請負金額100万円以上の場合、調査結果を電子システムで労働基準監督署に報告することになっています。
- 事前調査は工事の規模に関係なく必要
- 建築物は令和5年10月から有資格者による調査が必須
- 改修工事は請負金額100万円以上で事前調査結果の報告が必要
- 2006年より前に着工した建物では、該当する建材が使われている可能性がある
つまり、2006年より前の建物のリフォームで見積に事前調査の項目が一切ないのは、調査をしないつもりか、費用を他に潜り込ませているか、そもそも制度を知らないかのどれかです。どれであっても、法令を追えていない会社という判断材料になります。
アスベストの見分け方はこちらが参考になります。
どの年代のどんな建材に使われていたかはこちらで整理しています。
もう1つ、2025年4月の建築基準法改正も判別材料になります。いわゆる4号特例が縮小され、木造2階建てなどは新2号建築物になったため、主要構造部の過半に及ぶ大規模な修繕・模様替では建築確認申請が必要になりました。壁や床を全面的に剥がす工事を検討しているなら、この話が業者から出てくるかどうかを見ておきたいところです。
制度の中身はこちらで整理しています。
正直なところ、この2つを施主側から質問するのは気が引けると思います。ただ「アスベストの調査はどうなりますか」「この工事は大規模の修繕・模様替に該当しますか」と聞くだけでいい。答えられる会社と、詰まる会社がはっきり分かれます。
誰が現場を管理するのか｜営業兼任と丸投げの見分け方
聞かれることが少ない割に一番効くのが、結論「契約後に誰が現場に来て、誰が職人を手配するのか」という質問です。
リフォームの品質は、職人の腕だけでなく段取りで決まります。誰がいつ何を入れるかを組む人がいないと、工程が飛んで手待ちが出て、仕上がりも荒れます。会社によって体制は次のように分かれます。
| 体制 | 誰が管理するか | 見え方 |
|---|---|---|
| 施工管理者が付く | 専任の担当が工程と品質を見る | 打ち合わせに営業と別の人が出てくる |
| 営業が兼任する | 契約した営業がそのまま管理する | 担当が1人で完結、件数が多いと薄くなる |
| 元請が下請に丸投げ | 実質は下請の職人が判断する | 質問の答えが「職人に聞いてみます」ばかり |
3つめが一番リスクが高い形です。誰も全体を見ていないので、工種の取り合い（内装と設備の順番、電気の位置と家具の干渉）が調整されず、後で気づいて直すことになります。
- 契約前に「現場に来るのは誰ですか」「週に何回来ますか」を聞く
- 「工事中の連絡先は誰か」を確定させる（営業か、現場担当か）
- 解体後に想定と違ったとき、誰が判断して誰が施主に伝えるかを決めておく
3つめが実務上いちばん大事です。リフォームは壁を開けるまで確定しないことが多く、その場で判断が必要になります。判断できる人が現場に来ない体制だと、工事が止まるか、勝手に進むかのどちらかになります。
リフォームの施工管理がどういう動き方をしているかを知っておくと、体制の質問がしやすくなります。
現場代理人や主任技術者といった役割の考え方はこちらです。
個人的には、この質問への答え方で会社の実力はだいたい見えると思っています。体制がある会社は即答します。「担当が付きます」で終わる会社は、聞き返して具体的な訪問頻度まで確認した方がいいです。
相見積の正しい取り方｜条件を揃えないと比べられない
相見積は、結論「3社まで、同じ条件書を渡して取る」のが正しい取り方です。
数を増やせば安くなるという発想は、リフォームでは逆に働きます。条件が揃っていない見積を5社分並べても、安い会社が工事範囲を狭く読んでいるだけかもしれず、比較になりません。
- 依頼する範囲を1枚の紙に書いて、全社に同じものを渡す
- 手書きの間取り図でよいので、触る部屋と触らない部屋を明示する
- 使いたい設備のグレード（普及品か、特定の型番か）を揃えて伝える
- 現地調査は各社ちゃんと入れる（同じ日に集めない）
- 3社で足りる。増やすほど比較の手間が増えて判断が鈍る
1つめが肝です。同じ条件書があれば、見積の差は「範囲の読み違い」ではなく「単価と管理の考え方の差」になり、はじめて比べられます。逆に口頭で要望を伝えただけの相見積は、各社が別の工事を見積もっているのと同じです。
そして安値の扱いです。1社だけ極端に安い見積が出たときは、値引きではなく範囲か仕様が違うと考えるのが実務的です。含まれていない工種、グレードの低い設備、諸経費の圧縮のどれかが起きています。その差額の理由を説明できない会社は候補から外して構いません。
僕の考えでは、相見積の目的は安い会社を見つけることではなく、自分の工事の相場と論点を知ることです。3社の見積を並べると、どこが工事の難所なのか、どこで会社の判断が分かれるのかが浮きます。その論点を持って本命と詰めるのが、一番良い結果になる進め方だと感じます。
契約書・保証・実績の見方｜口コミと事務所の距離も含めて
最後は契約と保証です。結論「建設工事の請負契約は書面が原則で、保証は範囲と年数を書面で確認する」ものです。
建設業法では、請負契約は当事者が対等な立場で締結し、内容を書面で明らかにすることとされています。金額の大小に関係なく、契約書のない工事は避けるのが基本です。あわせて確認したい点を挙げます。
| 確認するもの | 見るところ |
|---|---|
| 請負契約書 | 工事範囲、金額、工期、追加変更の扱い、支払時期 |
| 保証書 | 対象部位と年数。設備はメーカー保証と工事保証が別 |
| 住宅リフォーム瑕疵保険 | 任意加入。加入している業者は工事中に第三者の現場検査が入る |
| 実績 | 自分と同じ工種・同じ規模の実績があるか（総数ではなく中身） |
| 事務所の距離 | 不具合時に来られる距離か。アフターの実効性に直結する |
3つめの瑕疵保険は、選ぶ理由として分かりやすい材料です。任意の保険なので加入していない業者も多いのですが、加入していると工事中に保険法人の現場検査が入るため、第三者の目が1つ増えます。
住宅の瑕疵に対する責任の考え方はこちらで整理しています。
保険そのものの仕組みはこちらです。
口コミの見方も1つだけ。件数や星の数ではなく、自分と同じ工種の口コミを探すのが実用的です。キッチンの入替で満足度が高い会社が、間取り変更でも同じとは限りません。
なお、訪問販売で契約してしまった場合は、特定商取引法によりクーリング・オフの対象になります。法定の書面を受け取った日から8日間は、書面で申込みの撤回や契約の解除ができます。慌てて工事を始めさせないことが大事です。
契約内容を変える場合の書面の扱いはこちらが参考になります。
実務だと、契約書を渋る会社はその後も書面を残しません。追加が出たときに口頭で済ませ、請求だけが書面で来る。最初の1枚を出せるかどうかで、その後の進め方はかなり読めると思います。
リフォーム業者の選び方に関する情報まとめ
- 依頼先の種類：リフォーム専門会社、ハウスメーカー系、工務店、量販店系、設計事務所の5系統。工事の中身と会社の主戦場を合わせる
- 建設業許可：軽微な建設工事（建築一式は1,500万円未満か木造住宅150㎡未満、それ以外は500万円未満、いずれも税込）は許可不要。超えるなら許可の有無と業種を確認する
- 見積書の4か所：一式表記、数量、諸経費、別途工事。含まれないものを書面で出してもらう
- 石綿の事前調査：規模を問わず必要で、建築物は令和5年10月から有資格者による調査が必須。見積に項目がないのは判断材料になる
- 2025年4月の改正：木造2階建ては新2号建築物。大規模の修繕・模様替に確認申請が必要になったので、業者がこの話をできるかを見る
- 現場の体制：施工管理者が付くか、営業兼任か、丸投げか。解体後に誰が判断するかを契約前に決めておく
- 相見積：3社まで、同じ条件書を渡して取る。極端に安い見積は値引きではなく範囲か仕様の違い
- 契約と保証：請負契約は書面が原則。保証は対象部位と年数、瑕疵保険の加入有無を確認する
- 実績と口コミ：総数ではなく自分と同じ工種・規模の中身を見る。訪問販売はクーリング・オフの対象
以上がリフォーム業者の選び方に関する情報のまとめです。
業者選びは、チェックリストを埋める作業にすると決まりません。決まるのは、金額が500万円を超えるかを確認し、見積の「含まれないもの」を書面で出してもらい、現場に誰が来るのかを聞いたときです。この3つはどれも会社側にとって答えにくい質問ではないので、聞いて詰まるかどうかがそのまま判断材料になります。安さで選ぶより、この3問に即答できる会社を選んだ方が、工事の途中で困らないはずです。
リフォーム業者の選び方に関するよくある質問
Q1：建設業許可を持っていないリフォーム業者に頼むのは違法ですか？
工事の規模によります。建設業法では「軽微な建設工事」だけを請け負う場合は許可が不要とされ、建築一式工事なら1件の請負代金1,500万円未満（税込）または延べ面積150㎡未満の木造住宅、それ以外の工事なら1件500万円未満（税込）が基準です。この範囲なら許可がなくても合法です。逆に500万円を超える工事を許可のない業者が請け負うのは違反になります。判定は税込で、施主支給の材料費と運送費も加えて見ます。
Q2：相見積は何社くらい取るべきですか？
3社で足りると考えてください。数を増やすより、依頼する範囲を1枚の紙にまとめて全社に同じものを渡すことの方が効きます。条件が揃っていない見積は、安い会社が範囲を狭く読んでいるだけかもしれず、比較になりません。同じ条件書があれば、差額の理由が「範囲の違い」ではなく「単価と管理の考え方の違い」になります。
Q3：見積書のどこを見れば業者の良し悪しが分かりますか？
一式表記、数量、諸経費、別途工事の4か所です。工種ごとに数量と単価が入っているか、諸経費が率と金額で分かれているか、そして「含まれないもの」が明記されているかを見ます。解体後の補修、廃材処分、仮設の電気水道、既存設備の撤去などが別途かどうかを書いていない見積は、後から追加になる余地を残しています。含まれないものは口頭ではなく書面で出してもらってください。
Q4：一番安い業者に頼んで大丈夫でしょうか？
1社だけ極端に安い場合は、値引きではなく範囲か仕様が違うと考えるのが実務的です。含まれていない工種、グレードの低い設備、諸経費の圧縮のどれかが起きています。とくに諸経費は現場を管理する人の人件費や運搬費が入る項目なので、ここがゼロに近い見積は管理をしないか、他の工種に潜り込ませているかのどちらかです。差額の理由を説明できない会社は候補から外して構いません。
Q5：アスベストについて何も言わない業者は避けるべきですか？
判断材料になります。建物に手を入れる工事は規模の大小にかかわらず石綿の事前調査が必要とされ、建築物については令和5年10月から有資格者による調査が必須です。改修工事は請負金額100万円以上で調査結果の報告義務もあります。2006年より前に着工した建物のリフォームで、見積に事前調査の項目が一切ないなら、調査をしないつもりか制度を知らないかのどちらかです。「アスベストの調査はどうなりますか」と一言聞いてみてください。
Q6：契約前に必ず聞いておくべきことはありますか？
「現場に来るのは誰で、週に何回来ますか」「解体後に想定と違ったとき、誰が判断して誰が私に伝えますか」の2つです。リフォームは壁を開けるまで確定しないことが多く、その場で判断できる人が現場にいないと工事が止まるか勝手に進みます。あわせて工事中の連絡先を営業か現場担当かで確定させておくと、伝達の抜けが減ります。
Q7：訪問販売でリフォームを契約してしまいました。解約できますか？
特定商取引法によりクーリング・オフの対象になります。法定の書面を受け取った日から8日間は、書面で申込みの撤回や契約の解除ができます。この期間中に工事を始めさせないことが大事なので、着工を急がせてくる場合はいったん止めてください。判断に迷う場合は、消費者ホットラインなどの相談窓口に状況を伝えて確認するのが安全です。
合わせて読みたい記事はこちら。