- 竣工図って何？施工図と何が違う？
- 設計図をそのまま出せばいい？
- 公共工事の「完成図」と同じもの？
- 誰がいつまでに、どこまで直す？
- 保存義務はある？
上記のような悩みを解決します。
竣工図とは、工事が終わった時点の実際の状態を表した図面のことで、公共建築の標準仕様書でいう「完成図」と同じものを指します。設計図をそのまま出すだけでは足りず、完成時の状態を表してはじめて竣工図になります。
この記事では、建築・電気・機械で入る図面の種類を横並びで整理し、完成図の保存義務が建設業法側にあり、保存するのは元請などで下請は対象外であること、作成者と期限は条文になく契約や特記で決まることまで、はっきり書きます。そこを曖昧にせずに整理します。
それではいってみましょう！
竣工図とは？
竣工図とは、結論「工事が終わった時点で、建物や設備が実際にどうなっているかを表した図面」のことです。設計段階の計画ではなく、完成した現物の記録だと捉えると位置づけがはっきりします。
公共建築の現場では、同じものを「完成図」と呼びます。国土交通省の公共建築工事標準仕様書（建築工事編）令和7年版の1.7.2では、完成図を「工事目的物の完成時の状態を表現し」たものと定めています。さらに建設業法施行規則第26条第5項第一号でも、完成図は「建設工事の目的物の完成時の状況を表した図」と書かれています。民間の現場で言う竣工図と、国の文書で言う完成図は、どちらも「完成時の状態を表した図」という同じ中身を指している、ということです。
呼び名が2つあるせいで「竣工図と完成図は別の書類なのか」と迷いやすいのですが、発注者が公共か民間か、図面の束を何と呼ぶ慣習かの違いと考えてよいでしょう。公共工事の特記仕様書で「完成図」と出てきたら、竣工図にあたるものを指す、と読んで差し支えありません。
では、竣工図は誰が後で使うのか。施工中は設計図や施工図が主役で、竣工図の出番はありません。出番が来るのは引渡しのあとです。
照明器具の不具合で同じ型番の器具を手配したい、空調機を更新するので既存の配管ルートと機器の容量を知りたい、間仕切りを変えるので耐震壁の位置を確認したい。こうした場面で、建物の管理者や改修工事の担当者が最初に開くのが竣工図です。検討段階でどんな案が出ていたかは関係がなく、知りたいのは「最終的にどうなったか」だけです。
例えば当初は喫煙所として設計されていた部屋が待合室に変わった、照明や誘導灯の位置が動いた、といった変更は施工中によく起こります。設計図のままの図面を渡されると、改修担当者はありもしない部屋や器具を前提に計画を立てることになります。竣工図は、施工中に積み重なった変更を最後に1枚の図面へ反映し、次にその建物を触る人へ引き継ぐための図面です。
設計図・施工図・竣工図は「いつ・何のための図面か」が違う
竣工図と設計図・施工図の違いは、結論「いつ、何のために作る図面か」の違いです。設計図は契約の基準、施工図は施工の手順、竣工図は完成した結果を表します。
竣工前に「設計図をそのまま出せばいいのでは」と考えてしまうのは、3つの図面の役割が時期でずれていることが見えにくいからです。着工前・施工前・完成時という時間の軸で並べると、違いが整理しやすくなります。
| 図面 | 作る時期 | 目的 | 主に見る人 |
|---|---|---|---|
| 設計図（設計図書の一部） | 着工前 | 何をつくるかを決め、工事の契約の基準にする | 発注者・設計者・受注者 |
| 施工図等 | 各工事の施工前 | 設計図書の内容を現場で施工できる詳細に落とし込む | 施工管理・職人・監督職員 |
| 竣工図（完成図） | 工事完成時 | 完成した状態を記録し、維持保全や改修に引き継ぐ | 建物の管理者・改修工事の担当者 |
まず設計図です。公共建築工事標準仕様書（建築工事編）の1.1.1(2)では、受注者は「設計図書（別冊の図面、標準仕様書、特記仕様書、現場説明書及び現場説明に対する質問回答書をいう。…）に従い、責任をもって履行する」と定めています。設計図は「なんとなくの方向性」ではなく、受注者が守る契約の中身そのものです。そのうえで、設計図の縮尺では表しきれない納まりや割付けがあるため、次の施工図が必要になります。設計図そのものの役割は設計図の記事で、設計図書に何が含まれるかは設計図書の解説で整理しています。
次に施工図です。同じ仕様書の1.1.2(ﾀ)では、「施工図等」を「施工図、現寸図、工作図、製作図その他これらに類するもので、契約書に基づく工事の施工のための詳細図等」と定義しています。1.2.3(1)には「施工図等を工事の施工に先立ち作成し、監督職員の承諾を受ける。ただし、あらかじめ監督職員の承諾を受けた場合は、この限りでない。」とあり、施工図は原則として施工の前に作り、承諾を得てから使う図面です。施工図そのものの作り方や種類は施工図の記事にまとめています。
そして竣工図は、施工がすべて終わった時点の状態を表す図面です。施工図どおりに施工できた部分は、施工図の内容がほぼそのまま竣工図の元になります。逆に、現場の取り合いで配管ルートを振った、設計変更で部屋の用途が変わった、といった部分は、施工図のままでは実際と合いません。そこを実際の状態に直したものが竣工図です。
現場ではイレギュラーが頻繁に起こり、図面ではこうなっているが現物は違う、という場面は珍しくありません。施工図はあくまで施工前の計画なので、計画と結果が違っていても不自然ではありません。その差を最後に回収するのが竣工図です。
建物ができるまでの図面の流れは「設計図→施工図→竣工図」で、意匠図・構造図・設備図といった設計図の分類もこの流れの最初の段に入ります。図面全体の地図は建築図面の種類一覧で、意匠図だけ確かめたいときは意匠図の記事で確認できます。
僕の整理では、設計図は「何をつくるかの約束」、施工図は「どうつくるかの段取り」、竣工図は「実際にどうなったかの記録」です。この3つを時期の軸で分けて覚えておくと、竣工前に設計図を出してしまう取り違えは起きにくくなります。
竣工図と竣工図書の違い
竣工図と竣工図書の違いは、結論「図面だけか、図面に保全用の資料を加えた束か」です。竣工図は完成時の状態を表した図面そのもので、竣工図書は竣工図を含めて工事の完成時に渡す書類一式を指します。
公共建築工事標準仕様書（建築工事編）では、第1章7節の名前が「完成図等」になっていて、完成図（1.7.2）と保全に関する資料（1.7.3）がひとまとまりで扱われています。1.7.3(1)が挙げる保全に関する資料は次の5つです。
- 建築物等の利用に関する説明書
- 機器取扱い説明書
- 機器性能試験成績書
- 官公署届出書類
- 総合試運転報告書（機械設備工事編では「総合試運転調整報告書」）
1.7.3(2)では、これらの資料を作るときに「監督職員と記載事項に関する協議を行う」と定めています。このうち建築物等の利用に関する説明書について、国土交通省の「建築物等の利用に関する説明書作成の手引き」では、保全担当者が建築物等を「適正に使用及び保全されることを目的として」まとめるものとしています。竣工図と並んで、引渡し後の維持保全を支える資料という位置づけです。
民間工事では、ここに保証書や鍵の引渡し書類などを加えて竣工図書とすることもありますが、何を入れるかは契約や発注者の求めによって変わり、国の文書で一律に決まっているわけではありません。竣工図書の構成や製本の段取りは竣工図書の記事で詳しく扱っています。
竣工図に入る図面の種類（建築・電気・機械）
竣工図にどの図面を入れるかは、結論「契約と特記で決まり、公共建築で特記が無ければ標準仕様書の一覧による」です。全図面を作り直す必要があるとは限りません。
「設計図が100枚あるけど、全部竣工図にするの？」と迷ったら、まず特記仕様書を見ます。公共建築工事標準仕様書の1.7.1は「工事完成時の提出図書は、特記による。特記がなければ、1.7.2 及び 1.7.3 による。」としていて、特記が最優先です。そのうえで、特記が無い場合の完成図の種類は、建築・電気・機械の3編それぞれに書かれています。
| 工事の編 | 特記が無い場合の完成図（令和7年版） |
|---|---|
| 建築工事編（表1.7.1） | 配置図及び案内図（敷地及び建築物等の面積表、屋外排水系統図、外構、植栽）／各階平面図（室名、室面積、耐震壁）／各立面図（外壁仕上げ）／断面図（階高、天井高等を表示し、2面以上作成）／仕上表（屋外、屋内の仕上げ） |
| 電気設備工事編（表1.7.1） | 各階配線図／機器の仕様／単線接続図／系統図／平面詳細図、配置図／構内配線図／主要機器一覧表 |
| 機械設備工事編 | 屋外配管図／各階平面図及び図示記号／主要機械室平面図及び断面図／便所詳細図／各種系統図／主要機器一覧表（品名、製造者名、形状、容量又は出力、数量等）／浄化槽設備、昇降機設備、機械式駐車設備及び医療ガス設備の図 |
建築の完成図は、配置・平面・立面・断面・仕上表という意匠寄りの図面が中心で、各階平面図に室名・室面積とあわせて耐震壁を入れることになっています。間仕切りを変える検討をするときに、耐震壁の位置を平面図で確かめられる形です。断面図は階高・天井高等を表示して2面以上作成と決まっています。
電気の完成図は、単線接続図と系統図で電気がどこから来てどこへ流れるかを、各階配線図と平面詳細図・配置図で機器と配線の位置を、主要機器一覧表と機器の仕様で何が付いているかを残す構成です。照明器具や分電盤を交換するときに型番や容量を探す場面でも、手がかりになる構成です。
機械の完成図は、屋外配管図・各階平面図・各種系統図で配管と機器の位置を押さえ、主要機械室は平面図と断面図、便所は詳細図まで残します。主要機器一覧表に製造者名や容量又は出力まで入れることになっているのは、機器を更新するときに必要になる情報が、そのまま一覧に残る形です。
民間工事では、この一覧がそのまま適用されるわけではありません。発注者や設計事務所によって、構造図や詳細図まで竣工図として求める場合もあれば、平面図と系統図だけで足りる場合もあります。どこまで作るかを着工の早い段階で確認しておくことが、竣工直前の手戻りを減らす一番の近道です。
竣工図は誰が・いつ作る？
竣工図を誰がいつ作るかは、結論「契約と特記で決まり、実務では施工中の変更を把握している施工者側がまとめることが多い」です。条文で一律に決まっているわけではありません。
公共建築工事標準仕様書の1.7.1は、完成図を「工事完成時の提出図書」と位置づけています。提出のタイミングは工事完成時ですが、完成図等の節の中に「受注者が作成する」と書いた一文はなく、作成者や具体的な提出期限は特記や契約で決まります。「引渡しの何日前までに出す」といった日数も、国の文書で一律に決まったものはありません。
一方で、完成時の状態を一番正確に知っているのは、施工中に変更を受けて現場を動かしてきた施工者側です。そのため、元請の施工管理が取りまとめ、電気・機械など設備の竣工図は各設備業者が自分の工事範囲を描いて元請に集める、という分担になる現場も多いです。ただし、これは契約と現場ごとの取り決めによるので、着工時の打合せで「竣工図は誰が何を描き、いつ誰に出すか」を確認しておく必要があります。
竣工図作成で一番ハマるのは、竣工直前になって施工中の変更を思い出せなくなることです。何か月も前の配管ルート変更や器具の品番変更を、記憶と写真だけで復元するのは大変です。竣工前に慌てないための段取りは、施工中から次の4つを習慣にしておくことです。
- 設計変更や監督職員の指示が出たら、その日のうちに施工図の控えへ赤で書き込んでおく
- 承諾図・製作図は、承諾済みの最終版がどれかを分かるように保管しておく
- 隠れてしまう配管・配線・下地は、仕上げ前に写真と位置の寸法を残しておく
- 竣工図の担当範囲と提出先を、設備業者ごとに早めに一覧にして共有しておく
この4つが回っていれば、竣工図の作業は「変更の拾い出し」ではなく「たまった赤書きを清書する作業」になります。
竣工図の書き方
竣工図の書き方は、結論「竣工した状態をそのまま図面に起こす」です。最終的にどうなったかを、施工図をもとに実際の状態へ直して図面に残せば、それが竣工図になります。
施工図は施工するための計画図なので、計画を立てた結果どうなったかを図面に表せば竣工図ができます。とはいえ、ゼロから描き直すことはほとんどなく、施工図や承諾図を土台にして変更部分を直していくのが一般的な進め方です。流れを整理すると次のとおりです。
- 最終版の施工図・承諾図・製作図と、設計変更や監督職員の指示の記録を集める
- 施工中に書き込んだ赤書きや写真と照らし、図面と実際の状態が合っているかを確認する
- 違っている部分を実際の状態に直し、室名や機器の型番などの文字情報も最終のものに揃える
- 記載内容の細かい扱いは監督職員（民間なら発注者や設計者）と協議して決める
- 特記や契約で決められた形式（紙・電子データ）で取りまとめて提出する
縮尺や表記で迷ったときの拠り所もあります。建築工事編の表1.7.1の注には「寸法、縮尺等は設計図書に準ずる。」とあり、電気設備工事編の表1.7.1の備考には「寸法、縮尺、文字、図示記号等は、設計図書に準ずる。」「完成図の記載内容の詳細は、監督職員との協議による。」と書かれています。機械設備工事編も同じく、記載する寸法、縮尺、文字、図示記号等は設計図書に準ずるとし、記載内容の詳細は監督職員との協議によるとしています。竣工図だからといって独自の縮尺や記号を使わず、設計図書の表記に合わせる、ということです。
CADで出すか紙で出すかも、特記と契約しだいです。公共建築で完成図等を電子データで納める場合は、国土交通省の「営繕工事電子納品要領」が「設計図書に規定される工事関係図書及び完成図等を電子成果品として納品する場合における電子データの仕様」を定めています。電子納品になるかどうか、その場合の電子データの仕様は、要領と特記で確認します。
書くときに気をつけたいのは、竣工図を「多少ずれていても参考資料だから」と軽く扱わないことです。後で見るように、元請には完成図の保存義務があり、建物の管理者は竣工図を頼りに維持保全や改修を計画します。違っている部分を直さずに出すと、その誤りが次の担当者の判断材料として残り続けます。
個人的には、竣工図の出来は竣工直前の作図力よりも、施工中にどれだけ変更を記録してきたかでほぼ決まると考えています。
竣工図は何年残す？建設業法の保存義務と対象者
竣工図の保存義務は、結論「建設業法で元請に課されていて、期間は引渡しから10年間」です。建築基準法に竣工図の保存を直接定めた条文はありません。
根拠は建設業法第40条の3です。建設業者は、営業所ごとに帳簿を備え、「当該帳簿及びその営業に関する図書で国土交通省令で定めるものを保存しなければならない」とされています。その省令にあたる建設業法施行規則第26条第5項第一号に、「建設工事の施工上の必要に応じて作成し、又は発注者から受領した完成図（建設工事の目的物の完成時の状況を表した図をいう。）」が挙がっています。
ここで大事なのは、完成図を保存するのが誰かです。同じ第5項は、発注者から直接建設工事を請け負った建設業者には第一号（完成図）を含む図書を、それ以外の建設業者には第四号と第五号に掲げる図書を保存させる、という書き分けになっています。つまり完成図の保存義務を負うのは元請で、下請だけで工事に関わった業者は完成図の保存対象になっていません。
保存期間は施行規則第28条第2項で、第26条第5項に規定する図書の保存期間は「当該建設工事の目的物の引渡しをしたときから十年間」と定められています。起算点は工事の完了日ではなく、引渡しをしたときです。帳簿や添付書類の保存期間（第28条第1項・原則5年）とは別の決まりなので、同じ期間だと思い込まないよう注意が必要です。
紙で取っておかなければいけないわけでもありません。施行規則第26条第8項では、図書が電子計算機に備えられたファイルや電磁的記録媒体に記録され、必要に応じて営業所で紙面や画面に明確に表示できるときは、その記録で図書に代えられるとしています。CADデータやPDFで保存していても、すぐ表示・出力できる状態にしておけば足ります。
建物の所有者側はどうかというと、建築基準法第8条第1項に「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。」という努力義務があります。竣工図の保存そのものを命じる条文ではありませんが、維持保全を続けるうえで竣工図は欠かせない資料になります。
古い建物で竣工図が見つからないケースもあります。元請の保存期間は引渡しから10年なので、それより古い建物の竣工図が施工会社側に残っている保証はありません。所有者側でも保管されていなければ、改修の前に現地調査で必要な範囲の図面を起こし直すことになります。
竣工図の読み方
竣工図の読み方は、結論「必要になったタイミングで、必要な系統の図面だけを読み取る」です。最初から全部を読む必要はありません。
竣工図は工事の規模に比例してボリュームが増えます。小さな改修工事なら数枚で済みますが、新築工事になると建築・電気・機械それぞれに何十枚もの図面が付きます。電気工事を例にすると、5階建ての建物で幹線の更新工事だけをやった場合は、系統図と各階の図面くらいで枚数はそれほど多くありません。ところが新築になると、幹線以外の設備も一通り入ってきます。
- 受変電設備・幹線設備
- 動力設備・電灯設備・コンセント設備
- 誘導灯設備・非常照明設備
- 避雷針設備・その他弱電関係設備
これだけの系統を全部読むのは現実的ではないので、改修の範囲に関係する系統だけを拾います。幹線の更新を担当するなら幹線の系統図と各階の幹線ルート、照明器具の交換なら電灯設備の平面図と主要機器一覧表、という具合です。先に表紙や図面リストで、どの系統がどの図面番号に入っているかを確認してから探すと、目的の図面にたどり着くのが早くなります。
読むときにもう一つ押さえておきたいのは、竣工図を現地調査の予習として使うことです。改修工事では、竣工図を見ただけで施工方法を決めることはまずなく、ふつうは現地調査をします。竣工図を見ると「このEPSの中はどうなっているのか」「本当にこのルートで配管が通っているのか」といった疑問が出てきます。その疑問をメモにして現地へ持っていけば、どこを開けて何を確かめればよいかが事前に決まり、現地調査の効率が大きく変わります。学校で言えば予習にあたる作業です。
竣工後に増設や改修が繰り返された建物では、その都度竣工図が更新されていないこともあります。竣工図は照合の起点であり、最終的な判断は現地で確かめた事実で行う、という順番を守っておけば、図面と現物の食い違いに振り回されずに済みます。
なお、竣工図は紙の束だけで保管されているとは限りません。公共建築工事標準仕様書（電気設備工事編）では、簡易形監視制御装置の機能の一つに「施設管理図書保存・表示機能 工事完成図、取扱説明書等の運用・保全に関する施設管理資料を保存し、表示及び印刷できる。」が挙がっています。建物によっては、中央監視の端末から完成図を呼び出せる場合もあるので、改修の前に管理者へ保管場所を確認しておくと探す手間が省けます。
竣工図に関する情報のまとめ
- 竣工図とは：工事完成時の状態を表した図面。公共建築では同じものを「完成図」と呼ぶ
- 設計図・施工図との違い：設計図は契約の基準、施工図は施工前の詳細、竣工図は完成した結果の記録
- 竣工図書との違い：竣工図は図面そのもの、竣工図書は竣工図に保全に関する資料などを加えた一式
- 入る図面の種類：特記が最優先。特記が無ければ建築・電気・機械の各編の一覧による
- 誰が・いつ作るか：工事完成時の提出図書で、作成者や期限は契約と特記で決まる
- 書き方：施工図と変更の記録をもとに実際の状態へ直し、縮尺や記号は設計図書に準ずる
- 保存義務：建設業法で元請に課され、引渡しから10年間。電子データでの保存も可
- 読み方：必要な系統だけを拾い、現地調査の予習として使い、最終判断は現地で行う
以上が竣工図に関する情報のまとめです。
竣工図は、竣工直前に一気に描く図面ではなく、施工中の変更を記録し続けた結果をまとめる図面です。着工の早い段階で、特記仕様書や契約で竣工図の範囲・形式・提出先を確認し、変更が出るたびに施工図へ赤で書き込む習慣を付けておくことが、竣工図づくりを楽にするいちばんの備えです。僕の考えでは、竣工図をきちんと残すことは、10年後にその建物を改修する誰かへの引継ぎそのものです。
竣工のときには、竣工図とあわせて取扱説明書や試験成績書などの書類もまとめて引き渡します。書類一式の揃え方は竣工図書の記事で確認しておくと、竣工前の準備がひとつながりになります。
竣工図の取りまとめのような書類の負担は、会社の体制や現場の人員配置でかなり変わる部分です。働く環境の違いが気になる方は、施工管理向けの転職サービス比較も見てみてください。
