- 市街化区域って結局どんな区域なの？
- 市街化調整区域とは何が違うの？
- 市街化区域なら家は普通に建てられる？
- 用途地域とはどういう関係？
- 建ぺい率・容積率はどこで決まるの？
- 開発許可っていつ必要になる？
- 市街化区域のメリット・デメリットは？
- 施工管理として何に気をつければいい？
- 自分の担当地が市街化区域か調べたい
上記の様な悩みを解決します。
市街化区域は、土地・都市計画の話で必ず出てくる基本用語です。「市街化区域なら普通に建てられる」で終わりがちですが、実際は用途地域によって建てられる建物や規模が変わり、規模によっては開発許可も絡んできます。今回は定義・市街化調整区域との違い・用途地域といった基本を押さえた上で、開発許可の要否、メリット・デメリット、そして施工管理として実務で気をつけるポイントと調べ方まで整理しました。
なるべく分かりやすい表現で記事をまとめていくので、初心者の方にも理解しやすい内容になっているかなと思います。
それではいってみましょう！
市街化区域とは？
市街化区域とは、結論「すでに市街地になっている、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街地として整備していく区域」のことです。都市計画法にもとづき、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分ける“区域区分（線引き）”のなかで指定されます。
かみくだくと、「人が建物を建てて住み、商売や事業をしていくエリア」が市街化区域です。道路・公園・上下水道などのインフラが優先的に整備され、住宅や店舗を建てることが前提になっています。
ここで押さえておきたいのが、すべての土地に線引きがあるわけではないという点です。都市計画区域には、線引きされた区域（市街化区域・市街化調整区域）のほかに、線引きのない“非線引き都市計画区域”もあります。だから土地を見たら「そもそも線引きされているか」「されているなら市街化区域か調整区域か」の順で確認するのが正確です。
都市計画法や建築基準法まわりの全体像はこちらで整理しています。
僕の感覚だと、市街化区域は「建てていい前提のエリア」、市街化調整区域は「原則は建てさせない前提のエリア」と、前提が真逆だと捉えるのが理解の近道です。この前提の違いが、後の建築制限や許可の話にそのまま効いてきます。
市街化区域と市街化調整区域の違い
もっとも混同されるのが「市街化調整区域」との違いです。名前は似ていますが、土地利用の前提が正反対と言っていいくらい違います。主な違いを整理します。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 位置づけ | 市街化を進める区域 | 市街化を抑制する区域 |
| 用途地域 | 必ず定められる | 原則、定めない |
| 建築 | 用途地域の範囲で原則建てられる | 原則は建てられない（許可が必要） |
| 開発許可 | 一定規模以上で必要 | 原則すべての開発行為で必要 |
| インフラ | 優先的に整備される | 原則、積極的には整備されない |
市街化調整区域は、農地や緑地を守り、無秩序な開発を抑えることが目的の区域です。住宅を建てること自体が原則できず、建てたい場合は都市計画法第34条の基準を満たして自治体の開発許可を得る必要があります。建て替えやリフォームでも許可が要るケースが多く、住宅ローンも通りにくい傾向があります。
一方の市街化区域は、用途地域の制限内であれば原則そのまま建てられます。この「建てる前提か、抑制する前提か」の一点が、設計・確認申請・スケジュールのすべての前提を左右します。
僕としては、実務でいちばん怖いのは「市街化区域だと思い込んでいたら調整区域だった」というパターンだと思っています。この2つは進め方が根本から違うので、土地の資料を見た最初の段階で必ずどちらかを確定させておきたいところです。
市街化区域の用途地域
市街化区域には、必ず「用途地域」が定められます。用途地域とは、土地の使い道を13種類に分けて、どこにどんな用途の建物を、どれくらいの規模で建てられるかを決めるルールです。市街化区域を理解するうえで、この用途地域はセットで押さえる必要があります。
13種類は大きく3系統に分かれます。
- 住居系（8種類）：第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域
- 商業系（2種類）：近隣商業地域、商業地域
- 工業系（3種類）：準工業地域、工業地域、工業専用地域
たとえば第一種低層住居専用地域は低層住宅中心で、タワーマンションや大きな工場は建てられません。逆に工業専用地域は、住宅そのものが建てられません。市街化区域だからといって何でも建つわけではなく、この用途地域の区分が先に効くわけです。
そして施工管理として重要なのが、建ぺい率・容積率・高さ制限・斜線制限などが用途地域ごとに決まるという点です。同じ面積の土地でも、用途地域が違えば建てられる建物のボリュームが変わります。建ぺい率・容積率の考え方はこちらもあわせてどうぞ。
用途地域という考え方そのものの整理はこちらが参考になります。
市街化区域の開発許可
市街化区域でも、一定規模以上の「開発行為」をする場合は開発許可が必要です。開発行為とは、建物を建てる目的で土地の区画・形質を変える行為、具体的には造成・分筆・道路や排水の整備などを指します。
市街化区域で開発許可が必要になる規模の目安は次の通りです。
- 原則：1,000㎡以上の開発行為
- 三大都市圏の既成市街地・近郊整備地帯等：500㎡以上
- 自治体が条例で引き下げた場合：300㎡以上のこともある
小規模な一戸建て1棟を建てるだけなら開発許可が不要なケースが多いですが、まとまった土地を造成して分譲する、道路を新設する、といった案件では開発許可が前提になります。開発許可が要るかどうかで、必要な図面・協議・スケジュールがまるごと変わるので、施工管理としては規模と閾値の関係を最初に押さえておきたいところです。
僕としては、開発許可は「建物の確認申請とは別ルートで、先に走らせる手続き」と捉えておくと段取りを間違えにくいと感じます。確認申請だけ見ていると、開発許可の協議期間を工程に織り込み損ねます。
市街化区域のメリット・デメリット
市街化区域は「建てやすいエリア」であるぶんメリットが多いですが、コスト面のデメリットもあります。土地の判断材料として両面を押さえておきましょう。
メリットは次のようなものです。
- 用途地域の範囲なら原則そのまま建てられ、土地活用の自由度が高い
- 上下水道・道路・交通などのインフラが整っている（または整備される）
- 需要が安定していて、資産価値・売却のしやすさが高い
- 用途地域が周辺環境の目安になり、街並みが読みやすい
一方でデメリットもあります。市街化区域内の不動産には、固定資産税に加えて都市計画税がかかります。都市計画税は「課税標準（固定資産税評価額）×0.3%（制限税率）」で計算される地方税で、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。また、需要が高いぶん地価が高く、取得コストも上がりやすいです。用途地域によっては建ぺい率・容積率の制限で、思ったより大きな建物が建てられないこともあります。
現場目線で言えば、市街化区域は「建てやすさと引き換えに、用途地域の制限と都市計画税が付いてくるエリア」です。メリットだけでなく、用途地域から来るボリューム制限を早めに読んでおくと、施主や設計との認識ズレが減ります。
市街化区域を施工管理・実務で扱うときの注意点
ここが購入者向けの解説記事ではあまり触れられない、施工管理としての実務ポイントです。市街化区域は「建てやすい」だけに、前提確認を飛ばすと後で効いてきます。
現場で先回りして押さえておきたいのは次の点です。
- 最初に「線引きの有無→市街化区域か調整区域か」を土地資料で確定する
- 用途地域を確認し、建ぺい率・容積率・高さ・斜線から建てられるボリュームを読む
- 造成・道路・排水を伴う規模なら、開発許可の要否と協議期間を工程に織り込む
- 工業専用地域など、市街化区域でも用途が合わず住宅が建てられない地域に注意する
- 市街化区域内の農地なら、農業委員会への農地転用の届出が必要
とくに大きいのが、市街化区域か調整区域かの判定です。調整区域だと開発許可のルートが根本から変わり、そもそも建てられないこともあります。ここを取り違えると計画自体がひっくり返るので、着手前の確認が最重要です。
正直なところ、市街化区域の案件は「区域区分・用途地域・開発許可の3点」を土地の段階で押さえてしまえば、あとは通常の建築の流れに乗せられます。逆にこの3点を後回しにすると、用途地域の制限で計画変更、開発許可の協議で工程遅延、といった手戻りにつながりやすいです。
市街化区域の調べ方
自分の担当地・検討地が市街化区域かどうかは、主に次の方法で調べられます。着手前の土地確認として押さえておきましょう。
- 自治体の都市計画図で調べる：「市区町村名 都市計画図」で検索するとWebで閲覧できることが多い
- 役所の都市計画課で確認する：住所を伝えれば区域区分・用途地域を正確に教えてもらえる
- 不動産会社・物件概要で確認する：物件情報の「用途地域」欄に記載があれば市街化区域内の可能性が高い
Webの都市計画図は手軽ですが、色分けの凡例で市街化区域・調整区域・用途地域を読み分けるため、境界付近は判読ミスに注意が必要です。番地レベルで正確に知りたいときは、住居表示を確認したうえで役所の窓口で確定させるのが確実です。
なお、市街化区域は防火地域・準防火地域とも重なって指定されることがあります。あわせて確認しておくと、防火性能の要否まで一度に把握できます。
現場目線で言えば、都市計画図で当たりを付けたら、区域区分と用途地域は最終的に役所で確定、というのが安全です。市街化区域は用途地域まで見て初めて設計の前提が固まる場所なので、「区域だけ確認して満足」で進めるのがいちばんのリスクだと感じます。
まとめ
市街化区域とは、すでに市街地である、またはおおむね10年以内に市街化を進めていく区域のことで、都市計画の区域区分（線引き）で指定されます。市街化調整区域が「原則建てさせない」前提なのに対し、市街化区域は「用途地域の範囲で建てられる」前提のエリアで、この違いがすべての手続きの前提になります。
施工管理として大事なのは、区域区分（市街化区域か調整区域か）、用途地域から来る建ぺい率・容積率などのボリューム制限、そして規模に応じた開発許可の要否、の3点を土地の段階で押さえることです。ここを先回りできれば、市街化区域の案件は落ち着いて通常の建築の流れに乗せられます。建てやすさと引き換えに用途地域の制限と都市計画税が付いてくるエリアでもあるので、両面を理解して土地を読めるようになっておきましょう。